① 水道管が凍結・破裂しやすい

北海道の冬は 氷点下10〜20℃ まで下がる地域も多く、建物内でも夜間に零下になることが珍しくありません。
水道管が凍ると、

• 給水管・給湯管が破裂
• ボイラー内部の破損
• トイレタンクの破壊
• 床下・壁内での漏水

などが起こり、 修理費が数十万円〜100万円超 になるケースもあります。

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② 壁内や天井裏で破裂すると被害が拡大

凍結破裂は「見えない部分」で起こりやすく、入居者やオーナーが気付く頃には

• 階下への漏水
• 壁紙がボロボロ
• 断熱材が濡れてカビ発生
• 床材交換の必要

など、建物全体の補修が必要になることもあります。

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③ 入居者トラブルや保険対応が面倒

水抜きを怠ったことによる破損は、
借主の過失扱いとなりやすく、保険でも満額出ない ケースがあります。

そのため北海道エリアの賃貸契約では、
「長期不在時は水抜きを行うこと」
が特約で入っているのが一般的です。

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❄️ 水抜きをすべきタイミング

• 冬期間（11月〜4月）で2日以上留守にする時
• ボイラーを使わない期間
• 空室期間の前後（管理会社・オーナーが必ず実施）

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❄️ 水抜きを怠った場合の典型的なトラブル

• ボイラー交換 20〜40万円
• 水道管交換 10〜30万円
• 内装復旧費 5〜50万円
• 階下漏水トラブル → 損害賠償
• 入居予定者の入居が遅れ、賃料損失発生

特に空室時の凍結破裂は、管理会社の責任問題にもなりかねません。

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❄️ オーナー・管理会社としてできる対策

• 空室チェック時に 必ず水抜き実施
• 入居時に「水抜きの方法」を書面・動画で説明
• 特約に「長期不在時の水抜き義務」を明記
• ボイラーの凍結防止ヒーターの点検
• 外部露出配管の保温材の劣化チェック