売却時の「心理的瑕疵」と告知義務について

不動産の売却時に注意が必要なのが、「心理的瑕疵（しんりてきかし）」の存在と、それに伴う「告知義務」です。心理的瑕疵とは、過去にその物件で自殺や他殺、火災による死亡事故、事件性のある出来事などがあったことで、買主が心理的に不快に感じるような事柄を指します。

法的には「物理的な欠陥」がなくても、心理的な抵抗を感じる事案がある場合、売主や仲介業者にはその事実を買主に告知する義務が生じる可能性があります。2021年には国土交通省より「心理的瑕疵に関するガイドライン」が示され、「どこまで告知が必要か」の一定の基準が整備されました。これにより、例えば「自然死」の場合は原則として告知不要とされる一方、事件性や特殊な事情がある場合は告知が必要とされています。

告知義務を怠った場合、売買契約後に損害賠償請求や契約解除といったトラブルに発展することもあるため、売主側は過去の経緯を正確に把握し、仲介業者と相談しながら、誠実に情報開示を行うことが大切です。